FOK!schrijft: pberends over woonbeleid
”Jongeren zijn niet solidair met ouderen”. Het tegenovergestelde is waar, als gekeken wordt naar het Nederlandse woonbeleid. Nergens in de westerse wereld zijn er zoveel rijtjeshuizen te vinden als in Nederland. Nergens in de westerse wereld worden mensen zo dicht op elkaar gepropt en zijn huizen zo astronomisch duur. Nergens in de westerse wereld is er zo een gigantische woningnood, vooral voor jonge starters.
Een half miljoen Nederlanders staan op de wachtlijst voor een huurwoning. De wachttijd hiervan bedraagt in veel delen van het land acht jaar. Nog eens twee miljoen mensen willen verhuizen omdat de huidige woning niet bevalt. Echter zijn de huizenprijzen de pan uitgerezen. In deze column wordt ingezoomd op de twee belangrijkste open zenuwen van het Nederlandse woonbeleid: de hypotheekrenteaftrek en het grondbeleid. Wat politici het volk vooral niet willen vertellen…
Hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek, het nog altijd verboden woord in politiek Den Haag, was oorspronkelijk bedoeld om het eigen woningbezit te bevorderen. Nederland heeft als enige land ter wereld zo een riante woonregeling als de hypotheekrenteaftrek, noch is het huizenbezit in Nederland bijzonder te noemen: 55 procent van de Nederlanders is in bezit van een koophuis, en dan vaak met enorme hypotheken. In vele westerse landen is dit meer en in Spanje heeft bijvoorbeeld 85 procent een eigen woning: dit geheel zonder een hypotheekrenteaftrek.
Door de hypotheekrenteaftrek kan de belastingbetaler een flink gedeelte van zijn hypotheekrente aftrekken van de belasting. Een leuke regeling zo lijkt het, maar schijn bedriegt. Politici liegen keihard als zij zeggen dat de hypotheekrenteaftrek het eigen woningbezit zou bevorderen.
De hypotheekrenteaftrek wordt door alle belastingbetalers betaald en als het doel is zoveel mogelijk huizenbezitters te creëren, heeft deze aftrek bitter weinig zin: waarom een regeling als de hypotheekrenteaftrek instellen dat de belastingbetaler vele miljarden euro’s kost, terwijl de belastingen zonder de aftrek vele miljarden euro’s omlaag zouden kunnen? Laat de belastingbetaler zelf beslissen of zij dit aan hun huis en/of hypotheekrente willen uitgeven.
Maar omdat niet iedereen een huis bezit, betalen ook relatief arme huurders mee aan de koophuizen van vaak modale en rijke gezinnen. Een merkwaardige vorm van inkomensdistributie van arm naar rijk. Huurders hoeven echter niet te klagen, er bestaat namelijk nog zoiets als de huurtoeslag (vroeger de huursubsidie), hoewel het totale bedrag voor huurtoeslag in het niet valt bij de hypotheekrenteaftrek.
Toch is een subsidie op een basisbehoefte als wonen vreemd te noemen. De huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek worden door de belastingbetaler betaald en gaat ook weer naar de belastingbetaler toe. Dit heet simpelweg het zinloos rondpompen van geld met een enorme bureaucratie die zijn weerga niet kent. Een belastingvoordeel zou moeten gelden voor een kleine specifieke groep mensen, die achtergesteld zijn op de rest, waaraan de rest van de bevolking solidair aan meebetaalt. Bij een subsidie om een basisbehoefte die bijna iedereen nodig heeft is niemand gebaat.
Stel dat de overheid een bepaalde andere basisbehoefte apart gaat subsidiëren, zoals wc-papier, zou dit dan de kwaliteit van leven voor Nederlanders verbeteren? Natuurlijk niet, wc-papier zou door oversubsidiëring alleen maar duurder worden en de kwaliteit zal afnemen. Zeker wanneer er -expres- te weinig wc-papier geproduceerd zou gaan worden leidt dit tot enorme prijsstijgingen.
Dit is ook het geval bij de woningmarkt. Door de hypotheekrenteaftrek ontstaat er zowel extra vraag naar koopwoningen als een tekort aan koopwoningen. Een dodelijke combinatie die zorgt voor sterk stijgende huizenprijzen over de afgelopen decennia in Nederland. Door de extra vraag die de hypotheekrenteaftrek creëert is het aantrekkelijker geworden voor ontwikkelaars om minder huizen te bouwen tegen een hogere winst per huis. Door de ontstaande woningnood van honderdduizenden huizen in Nederland is het voor bouwers nooit aantrekkelijk om veel meer woningen te bouwen, omdat dan de prijs van woningen sterk omlaag zouden gaan en daarmee de winsten onder druk komen te staan.
De hypotheekrenteaftrek betekent maar één ding: de prijs schiet omhoog en er ontstaat een economische zeepbel. Buitenlandse economen zouden ons systeem compleet voor gek verklaren. Het is namelijk absurd dat een overheid stimuleert om haar inwoners schulden te laten maken met als onderpand het huis, terwijl de huizenprijs voor een groot gedeelte uit lucht bestaat. Gezaghebbende organisaties zoals het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (Oeso) hebben al eerder aan de alarmbel getrokken over de hypotheekrenteaftrek.
Het leuke van een economische zeepbel is dat ze alleen in stand kan worden gehouden door ze nog groter op te blazen. Uiteraard knapt elke economische zeepbel, leert de historie ons. Het probleem wordt dus alleen maar erger en neemt de laatste jaren dramatische proporties aan. Nederlanders pompen voor elk jaar 50 miljard euro extra in de Nederlandse economie als gevolg van het nemen van meer en hogere hypotheken. Ter vergelijking: het Nederlandse BBP is 500 miljard euro. In 2007 oversteeg voor het eerst in de Nederlandse geschiedenis de totale hypotheekschuld het nationale BBP.
Het blijft raar, want leningen en hypotheken moeten op het einde in principe afbetaald worden. Maar de overheid maakt het door de hypotheekrenteaftrek veel te aantrekkelijk om dit niet te doen. Ook gevestigde politici, die hier aan meewerken, zijn er flink bij gebaat om dit systeem in stand te houden. Zonder de extra geïnjecteerde 50 miljard euro per jaar zou Nederland in een diepe recessie terecht komen. Zonder de hypotheekrenteaftrek zal de huizenzeepbel en de economie in één keer instorten.
De politici houden zich daarom liever bezig met non-zaken zoals een verbod op paddo’s en ‘gewelddadige’ games. Politici hebben liever de eerstvolgende kortstondige verkiezingsoverwinning dan dat ze echt ballen tonen en zich uitspreken over een langetermijnvisie met een beleid dat wel ergens op slaat.
Ondertussen is de hypotheekrenteaftrek een zwaar hangijzer geworden in de overheidsbegroting: het slokt ongeveer 15 miljard euro per jaar op, op een begroting van ongeveer 140 miljard euro. En dit is alleen een gedeelte van de hypotheekrente. Bij een stijgende rente, die vast wel weer voor gaat komen in de toekomst, is de overheid en dus ook de belastingbetaler zwaar de dupe. De aftrek zal simpelweg niet meer gefinancierd kunnen worden. Gelukkig maar dat het huidige kabinet wederom niets aan deze hypotheekrenteaftrek wil doen. Het is niet vreemd dat zelfs bij een hoogconjunctuur als in 2007 de overheid nog steeds een begrotingstekort heeft. Bijna alle bezuinigen en lastenverzwaringen van het afgelopen decennium kunnen op het conto van de hypotheekrenteaftrek worden geschreven. De aftrek kent een exceptionele stijging als plaats in de rijksbegroting en dat moet gefinancierd worden. Voorstanders zeggen dat het een ‘belastingkorting’ is, maar deze korting moet simpelweg gefinancierd worden.
In 2002 was de aftrek nog maar een ‘bescheiden’ 7,5 miljard euro. In 2007 was dat bedrag verdubbeld tot ruim 15 miljard euro. Door deze hypotheekrenteaftrek kunnen mensen wel tot 7 keer hun jaarsalaris aan hypotheek krijgen. Het is niet zo dat de hypotheekrenteaftrek vooral van belang is voor modale inkomens. Bijna de helft van de 15 miljard aan hypotheekrenteaftrek gaat naar topinkomens om hun villa’s te bekostigen. En wij maar denken dat Nederland een erg genivelleerd belastingklimaat heeft.
De hypotheekrenteaftrek wordt misbruikt door huizenbezitters om voortdurend (uit lucht gecreëerde) overwaarde op te nemen tegen lage rentes om een exorbitante levensstijl te bekostigen over de rug van mensen die geen huis bezitten.
De pret houdt hier echter niet op. Terwijl aan de ene kant woonlasten kunnen worden afgetrokken, moet bij de verkoop van een huis 6 procent van het totaalbedrag aan overdrachtsbelasting worden betaald. Bevordert dit de door de politici zo geprezen ‘doorstroming’?
Grondbeleid
Zou het niet mooi zijn als iedereen bij zijn geboorte standaard een stuk grond van de overheid krijgt aangewezen van 225 vierkante meter? Hier valt zowel een ruim alleenstaand huis op te bouwen als er een ruime tuin van is te maken, tegenover de nu geldende modale waarden. De huidige huizenprijs bestaat voor de helft uit grond, terwijl de bijbehorende lap grond vaak een stuk minder is dan deze 225 vierkante meter, in de meeste gevallen iets van de helft.
Nu worden kavels waar in de toekomst mogelijk huizen worden gebouwd, aangewezen door de overheid, door grondspeculanten opgekocht van boeren voor 4 euro per vierkante meter. Dit betekent dat de helft van een huizenprijs, die in Nederland ongeveer op 250.000 euro ligt, slechts zo'n 500 euro waard is en geen 125.000 euro. Met deze 225 vierkante meter zou dus in de huidige situatie de helft van iemands huis al binnen zijn, terwijl deze persoon nog maar even ter wereld is.
Een plan om elk nieuw legaal in Nederland geboren kind een lap grond van 225 vierkante meter te geven zou dus eigenlijk maar 900 euro per kind moeten kosten. Een werkelijk schijntje vergeleken met de huidige tonnen die er betaald voor zouden moeten worden, en ook een schijntje vergeleken met de huidige uitgaven aan de hypotheekrenteaftrek.
Grondspeculanten worden met het huidige systeem slapend rijk. Zij drijven de grondprijs op met wel 15.000 procent zonder iets te presteren. De bouwfraude valt in het niet bij de speculatie op grond. Toch doet de overheid hier niets aan.
Conclusie
Het Nederlandse woonbeleid is uiterst riskant, onhoudbaar en vooral destructief voor de jongeren die hier een toekomst willen opbouwen. Het is geen wonder dat veel jonge Nederlanders uit dit land vertrekken of willen vertrekken. Het is geen wonder dat bijna niemand meer binding heeft met dit land omdat een essentiële basisbehoefte verkracht is door corrupt beleid. Het Nederlandse woonbeleid is een tikkende financiële tijdbom...
Gebruikte bronnen:
Jansen & Janssen (VPRO)
Zembla (NPS/VARA)
Sociaal en Cultureel Planbureau
FOK! Frontpage
de Volkskrant
Hypotheek Actueel
Building Business
