Hypotheekrente

Michael (iamredleader)

De historisch lage hypotheekrente. Kan ik daarvan profiteren?

Vooraf natuurlijk de disclaimer: dit is geen (financieel) advies, maar een column. Dus, voor advies moet je bij je adviseur zijn.

Waar gaat het over? De hypotheekrente, ofwel: de vergoeding die je de bank betaalt voor de afgesloten lening op je eigen woning. In de volksmond: de hypotheek. En met de bank maak je bij het afsluiten een afspraak over die rente. Bijvoorbeeld: deze lening, ter grootte van EUR 200.000,-, loopt 30 jaar aflossingsvrij. Voor de rente maken we de afspraak dat die 10 jaar vast staat, tegen (bijvoorbeeld in 2011), 5,3%. En na 10 jaar gaan we opnieuw bekijken voor hoe lang de rente wordt vastgezet, tegen welk tarief.

Wat wil nu het geval? De afgelopen jaren is "de rente" gestaag lager geworden. Dat heeft twee oorzaken. Enerzijds dat de interbancaire geldmarkt, ook wel de EURIBOR, extreem is gedaald. Dat komt omdat de ECB een enorm opkoopprogramma heeft lopen sinds enige tijd. Ook de lange rente, dus de kapitaalmarkt, is intussen tot historisch lage niveaus gedaald. Dat betekent dat het bijzonder goedkoop is geworden om te lenen. Daarin schuilen best wat risico's, waar ik al eens eerder op heb gewezen.

Terug naar de eigen woning. In 2011 was het dus goed mogelijk om een lening met een rente van 5,3% te sluiten voor tien jaar vast. Beetje onderhandelen met de bank, kreeg je misschien een nog scherper tarief, bijvoorbeeld als je woning niet te zwaar was gefinancierd, of als je onder NHG afsloot. Op een lening van bovengenoemde EUR 200.000,- betekent een tarief van 5,3% een bruto jaarlast van EUR 10.600, ofwel een bruto maandlast van circa EUR 883.

Nu, anno 2016, is het met de extreem lage rentestanden, mogelijk om onder voorwaarden een rente voor 10 jaar vast onder de 2,0% af te sluiten. Dat betekent onder gelijke overige omstandigheden dat de bruto maandlasten dalen naar circa EUR 333, een verschil van meer dan EUR 500,- per maand! Ik laat voor nu de actuele regels over renteaftrek buiten beschouwing, want lineair of annuitair aflossen en de invloed van de renteaftrek maken het een stukje complexer.

De vraag dus: kan ik van deze lage rentestand profiteren? Dat hangt ten dele af van de bank en ten dele van de eigen situatie.

Enerzijds is het van belang of je oversluit bij je bestaande financier, dan wel naar een andere partij. Bij die laatste variant krijg je te maken met allerlei additionele kosten, zoals taxeren, notaris, mogelijk advieskosten en/of behandelingskosten en meer. Bij oversluiten bij de bestaande bank, zijn er twee mogelijke varianten die ik kort wil benoemen.

Allereerst zal een bank bij een huidige lage(re) rentestand dan die ten tijde van het afsluiten de misgelopen toekomstige rente als boeterente aan je opleggen. Dit vind ik ook niet meer dan normaal, aangezien je een bestaand contract gaat openbreken. Daar betaal je dan voor. Dan zijn er twee manieren waarop de bank daarmee kan omgaan. Enerzijds zou je de boeterente wellicht in 1x kunnen betalen, dat kost dan een zak geld, maar dan kun je direct naar de lage actuele tarieven oversluiten. In bovengenoemde casus, over de resterende 5-jaar, gaat de bank in totaal EUR 33.000 minder aan rente ontvangen. Dat zullen ze dan (iets lager overigens) als boete in rekening brengen.

De andere variant heet rente-middeling. Daarbij wordt deze boeterente als het ware uitgesmeerd over de nieuwe rentelooptijd. In plaats van die EUR 33.000 ineens te betalen, wordt dit bedrag uitgesmeerd als een opslag op de nieuwe, lage rente. Dus in plaats van 2,0% voor 10 jaar vast, betaal je bijvoorbeeld 2,5%. Nog steeds veel lager dan 5,3%, maar nog niet zo gunstig als de allerlaagste rente.

Of het voor jou interessant is, moet je met je eigen adviseur / bank gaan bespreken. Ik roep je in ieder geval op om een kritisch te kijken en zelf actie te ondernemen. Lees ook eens de voorwaarden door waartegen je je hypotheek hebt afgesloten. Sommige banken hanteren ruimere voorwaarden dan anderen...